Expert-comptable SCI : prix, obligation, intérêt et comparatif

Dernière mise à jour le 21 mai 2025 · 12 min

Vous cherchez un expert-comptable pour votre SCI et vous ne savez pas par où commencer ? Vous n’êtes pas seul. Créer ou gérer une Société Civile Immobilière soulève de nombreuses questions fiscales, juridiques et comptables. Et sans un accompagnement adapté, les erreurs peuvent coûter cher.

Faut-il opter pour l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés ? Comment bien tenir sa comptabilité ? Quel rôle joue l’expert-comptable dans tout ça ? 

Suivez notre guide pour comprendre les enjeux comptables et fiscaux de votre SCI et comment choisir le bon expert-comptable en ligne, le tout en toute sérénité et sans pépins.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile ayant pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers. Concrètement, elle permet à plusieurs personnes (au minimum deux associés) de s’associer pour acheter, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier en commun.

L’objectif principal d’une SCI est de faciliter la gestion d’un ou plusieurs biens (par exemple des logements mis en location) et d’organiser la répartition des revenus et des charges entre les associés. Elle propose également un cadre juridique stable pour anticiper la transmission des biens (dans un cadre familial notamment) et éviter les difficultés liées à l’indivision.

💡 À savoir : Les biens immobiliers acquis via une SCI sont la propriété de la société elle-même, et non directement des associés. En échange de leurs apports, les associés détiennent des parts sociales qu’ils peuvent céder ou transmettre. Cette distinction est importante, car elle permet notamment de transmettre un bien en cédant des parts de SCI plutôt qu’en découpant le bien lui-même.

En 2024, 12 % des créations d’entreprises en France sont des SCI, soit plus de 75 000 immatriculations. C’est la 3ᵉ forme juridique la plus choisie, après l’EI et la SAS. Il existe plusieurs formes de SCI, adaptées à des objectifs différents. 

La SCI de gestion ou de location

C’est la forme la plus répandue, qui correspond à la SCI « classique ». Elle a pour but la gestion et la location de biens immobiliers (logements nus ou meublés, locaux professionnels...) afin de mutualiser les charges et de percevoir des loyers répartis entre les associés.

La SCI familiale

Comme son nom l’indique, ses associés appartiennent à la même famille (jusqu’au 4ᵉ degré : parents, enfants, oncles, cousins...). Elle est prisée pour détenir et gérer en commun un patrimoine familial, faciliter la succession entre héritiers et éviter les conflits d’indivision.

La SCI construction-vente (SCCV)

Destinée à réaliser des opérations immobilières de promotion, elle permet d’acheter un terrain, de construire des logements et de les revendre immédiatement. C’est une exception où la SCI exerce une activité commerciale (vente) sur un projet donné.

La SCI d’attribution

Utilisée principalement pour de grands projets, elle vise à construire ou acquérir un bien immobilier en commun puis à en attribuer la propriété (par lots) à chaque associé, avant de dissoudre la société.

La SCI de jouissance à temps partagé

Forme plus rare, elle offre à chaque associé un droit de jouissance d’un bien immobilier à tour de rôle (sorte de time-share immobilier).

La SCI agricole

Dédiée à la gestion de biens agricoles, souvent assimilée à la SCI de gestion mais pour des domaines particuliers.

Il est également possible de constituer une SCI familiale sous chacune de ces formes (ex. une SCI familiale de location, de construction-vente...), dès lors que les associés sont membres d’une même famille. 

💡 À savoir : Quel que soit le type de SCI, les règles de fonctionnement sont similaires, avec des variantes sur l’objet social et la fiscalité.

Vous vous demandez peut-être si le recours à un expert-comptable est nécessaire pour gérer la comptabilité de votre SCI. Bien qu’il ne soit pas obligatoire d’en engager un, faire appel à un expert-comptable présente de nombreux atouts.

Sécuriser la conformité fiscale et libérer votre agenda

Tenir la comptabilité d’une SCI n’impose pas légalement l’intervention d’un professionnel, mais la moindre erreur peut coûter cher. L’expert-comptable maîtrise les règles propres aux sociétés civiles : 

• Comptabilité de trésorerie pour une SCI à l’IR

• Partie double et amortissements sous l’IS

• Formulaire 2072 ou liasse 2065

• TVA éventuelle sur des locaux professionnels

Il veille aux échéances, publie les comptes quand c’est obligatoire et automatise l’enregistrement des loyers, charges ou intérêts d’emprunt. 

Résultat : vous réduisez le risque de redressement fiscal ou de tensions entre associés et récupérez des heures précieuses pour piloter vos investissements plutôt que vos journaux comptables.

🧠 Le saviez-vous ? : Une très grande majorité des entreprises françaises collaborent avec un expert-comptable : selon l’Observatoire de la profession comptable, en 2022, 77 % des entreprises faisaient appel à un expert-comptable pour leur comptabilité et leurs conseils. Les SCI, bien que civiles, n’échappent pas à cette tendance étant donné leurs obligations spécifiques.

Un partenaire stratégique de la création à la transmission

Au-delà de la technique, l’expert-comptable accompagne votre SCI sur le long terme : 

• Lors de la constitution, il rédige des statuts équilibrés, simule le plan de financement et compare IR et IS pour retenir le régime le plus favorable. 

• Ensuite, il suit la rentabilité, prépare l’assemblée annuelle, optimise la mise en place d’un compte courant d’associé ou une augmentation de capital afin de financer de nouveaux biens. 

• Lors d’événements majeurs, tels qu’une vente, l’entrée d’un héritier, une dissolution, il sécurise chaque étape et minimise la fiscalité. 

Véritable tiers de confiance, il vulgarise les chiffres pour tous les associés et transforme votre SCI en outil patrimonial pérenne, géré sereinement à chaque phase de son évolution.

💡 À savoir : Un expert-comptable est un professionnel réglementé qui engage sa responsabilité. Il est tenu de souscrire une assurance professionnelle couvrant sa responsabilité civile en cas de faute ou d’erreur. En d’autres termes, si votre expert-comptable commet une faute entraînant un préjudice, vous êtes protégé par cette assurance. Cela vous octroie une sécurité supplémentaire dans la gestion de votre SCI.

Choisir un expert-comptable en ligne pour votre SCI permet de concilier gain de temps et économies. Finis les rendez-vous en cabinet : tout se gère à distance via une plateforme sécurisée, accessible 24h/24. Vous y déposez relevés, factures ou baux en quelques clics. Résultat : 

• Un suivi en temps réel

• Des alertes automatiques

• Et une synchronisation bancaire qui simplifie la gestion au quotidien

• Un conseiller dédié, diplômé et inscrit à l’Ordre, supervise votre dossier et vous accompagne sur toutes les obligations (déclarations, comptes annuels...)

Du côté pratique, l’inscription est rapide : une fois votre espace client activé, le cabinet prend le relais. Chez Clementine.fr, l’accompagnement va plus loin : l’équipe s’occupe aussi de la création de votre SCI, de la rédaction des statuts à l’immatriculation. Découvrez vite un service complet et réactif, qui réunit digital et conseil humain, pour piloter votre SCI en toute sérénité.

💡 À savoir : Un expert-comptable en ligne vous épaule dans les démarches juridiques de votre SCI. Chez Clementine, nous proposons un service de création de SCI 100 % en ligne, avec un accompagnement juridique jusqu’à l’obtention de votre Kbis. Vous remplissez un formulaire en quelques minutes, et nos juristes s’occupent de tout le reste (rédaction des statuts, dépôt du capital, publication de l’annonce légale, immatriculation).

Créer une SCI implique des frais administratifs fixes et, en cas d’accompagnement, des honoraires professionnels variables. Voici les prix à prévoir et les différences entre les solutions classiques et en ligne.

Les frais administratifs incompressibles

Créer une SCI génère des frais administratifs incontournables, identiques quel que soit le prestataire ou la méthode retenue. D’abord, la publication de l’annonce légale officialisant la constitution. Vient ensuite l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. 

Vous devez également déposer la liste des bénéficiaires effectifs. Enfin, certaines banques appliquent des frais de dépôt du capital social. 

Voici un tableau récapitulatif :

En additionnant le forfait d’annonce légale, les frais RCS, la DBE et un dépôt de capital bancaire moyen, le coût incompressible tourne autour de 300 € pour constituer une SCI sans accompagnement externe.

Par ailleurs, ces dépenses constituent le minimum incompressible, elles n’incluent ni la rédaction des statuts ni l’assistance éventuelle d’un professionnel.

Honoraires d’accompagnement pour la création : traditionnel vs en ligne

Pour créer une SCI, vous pouvez déléguer la rédaction des statuts et les formalités, le coût dépend du prestataire : 

• Les cabinets traditionnels (expert-comptable local, avocat, notaire) facturent un accompagnement complet entre 1 000 € et 2 000 € HT. Si un bien immobilier est apporté, l’acte notarié, qui est obligatoire, augmente encore la facture. Vous bénéficiez d’un suivi physique, de conseils sur mesure et d’un interlocuteur unique, mais l’investissement initial est élevé.

• À l’inverse, les plateformes juridiques et experts-comptables en ligne automatisent une partie des tâches et proposent des forfaits de 100 € à 300 € (hors frais légaux). 

• Chez Clementine, la création d’une SCI est même accessible à 99 € : statuts personnalisés, dépôt de dossier, support par e-mail ou téléphone jusqu’à l’obtention du Kbis.

Quel que soit le canal choisi, vérifiez toujours les prestations incluses : annonce légale, dépôt de capital, registre des bénéficiaires effectifs ou démarches post-immatriculation peuvent être facturés séparément.

Comparaison des solutions et investissement à long terme

La SCI familiale propose un cadre structurant pour transmettre et optimiser : explications.

Transmettre un patrimoine en toute sérénité

La SCI familiale permet de gérer un bien immobilier entre proches (jusqu’au 4ᵉ degré) sans passer par l’indivision, source fréquente de conflits. Chaque membre détient des parts sociales, facilement transmissibles lors d’une succession. 

Cela évite la vente forcée du bien et permet d’anticiper la transmission grâce aux donations de parts avec abattements fiscaux. 

Les décisions (vente, travaux, emprunt) sont encadrées par les statuts qui garantissent la stabilité du patrimoine.

Fiscalité sur mesure et accompagnement clé

Par défaut, la SCI familiale relève de l’impôt sur le revenu (IR), adapté aux revenus locatifs modérés. Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien. 

Ce choix, irrévocable, doit être étudié avec un expert-comptable, qui comparera les régimes selon votre situation. 

Il vous accompagne également dans la gestion quotidienne, sécurise les obligations comptables et optimise la fiscalité (abattements, intérêts d’emprunt, TVA éventuelle). 

En cas d’événement majeur (succession, cession, nouvel associé), il conseille les meilleures options. Résultat : une gestion familiale apaisée et performante.

Trouver le bon expert-comptable est essentiel pour préserver une gestion saine et optimisée de votre SCI. Voici les critères clés à considérer pour faire un choix éclairé.

Vérifier l’agrément et l’expertise en immobilier

Un expert-comptable doit impérativement être inscrit à l’Ordre des Experts-Comptables (OEC). Ce statut garantit sa formation, son éthique professionnelle et la validité de ses prestations. 

Privilégiez aussi un cabinet expérimenté en fiscalité immobilière : gestion de SCI, déclaration 2072, maîtrise de l’IR/IS, TVA sur loyers… Un professionnel familier de ces sujets saura anticiper vos besoins.

Choisir le mode d’accompagnement qui vous convient

Cabinet de proximité ou expert-comptable en ligne ? Le choix dépend de vos préférences. 

Si vous valorisez les rendez-vous physiques, optez pour un cabinet local. Si vous recherchez flexibilité et réactivité, l’offre en ligne est idéale : échange par visio, email ou téléphone, souvent avec un conseiller dédié.

Comparer les tarifs et les prestations incluses

Les honoraires varient fortement. Pour une SCI à l’IR, comptez entre 450 € et 850 € HT/an en cabinet classique, contre 300 € à 600 € HT/an en ligne. 

Exigez un devis détaillé : certaines prestations (assemblée générale, dépôt au greffe, déclarations TVA) peuvent être incluses ou facturées à part. Un forfait tout compris est souvent plus clair et avantageux.

Évaluer la relation humaine

La confiance est primordiale. Votre expert-comptable doit être pédagogue, disponible et capable de vulgariser les notions complexes. Un bon premier échange vous permettra d’évaluer si vous êtes en phase avec son mode de travail.

Enfin, gardez à l’esprit que votre choix n’est pas irréversible. Si le service ne correspond pas à vos attentes, il est possible de changer d’expert-comptable en fin d’exercice ou selon les modalités de votre lettre de mission. 

Vous souhaitez être accompagné par un expert-comptable pour votre SCI ? Prenez rendez-vous gratuitement avec un expert-comptable Clementine pour discuter de votre projet et obtenir un devis personnalisé. Nos experts-comptables en ligne sont familiers des SCI et de la fiscalité immobilière, ils sauront vous guider avec pédagogie et professionnalisme. Commencez dès maintenant à gérer votre SCI en toute tranquillité !

Est-il obligatoire d’avoir un expert-comptable pour une SCI ?

Non, avoir un expert-comptable pour une SCI n’est pas obligatoire. Toutefois, il est fortement recommandé pour tenir une comptabilité conforme, établir les déclarations fiscales (2072, TVA…) et éviter les erreurs, surtout en cas de location meublée ou à l’IS.

Est-ce que le bilan d’une SCI familiale est obligatoire ?

Le bilan d’une SCI familiale n’est pas toujours obligatoire, sauf si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). En cas d’impôt sur le revenu (IR), une comptabilité simplifiée suffit, mais établir un bilan reste conseillé pour une bonne gestion.

Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

Une SCI est une société civile immobilière ouverte à tout associé. Une SCI familiale est une SCI constituée uniquement entre membres d’une même famille pour gérer un bien commun, souvent dans un but de transmission patrimoniale avantageuse.