Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

Les revenus fonciers, issus de la location de biens immobiliers, sont soumis à une fiscalité spécifique en France. Lorsqu'un propriétaire loue un appartement vide, il doit choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer et imposer ses revenus locatifs : le régime micro-foncier ou le régime réel d'imposition. Mais quelles sont les conditions ? Comment calculer l’impôt prélevé ? Comment faire sa déclaration ? Toutes les réponses à vos questions dans cet article.

Lorsqu'on loue un appartement vide, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux pour imposer les revenus locatifs. Il est important de distinguer entre les loyers déclarés, c'est-à-dire le montant effectivement perçu, et les loyers imposés, qui correspondent à la base retenue par l'administration fiscale pour calculer l'impôt.

Le régime micro-foncier

La première option est le régime micro-foncier, une option simplifiée pour déclarer vos revenus locatifs. En choisissant ce régime, vous n'avez qu'à déclarer les loyers perçus, et l'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % avant de calculer l'impôt. Ainsi, seuls 70 % des loyers perçus seront soumis à l'imposition. 

Pour être éligible à ce régime, vos revenus bruts locatifs ne doivent pas dépasser 15 000 € par an, hors charges, sur l'ensemble de la période de location durant l'année.

Le régime réel d'imposition

La seconde option est de choisir l’imposition des revenus fonciers selon le régime réel. Il sera alors possible de déduire les charges de vos loyers avant de subir l’impôt.

Dans ce cas, il faut déclarer à la fois les loyers perçus et les charges payées, et donc définir toutes les charges déductibles telles que :

• Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien

• L’assurance habitation

• La taxe foncière hors ordures ménagères

Le régime réel d'imposition s'applique si le revenu brut perçu est supérieur à 15 000 €, ou si vous êtes exclu du régime micro-foncier.

Les revenus fonciers subissent eux aussi deux fiscalités, à savoir : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. 

Ces deux fiscalités sont calculées selon les loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont fixés à 17,2 % et sont composés comme suit : 

• Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 9.2 %

• Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0.5 %

• Prélèvement de solidarité : 7.5 %

Le taux de l’impôt sur le revenu, en revanche, dépend de la tranche marginale d’imposition. Ce taux peut être de 0%, 11%, 30%, 41%, ou encore 45%.

Exemple

Illustrons ces principes à travers l'exemple suivant : le propriétaire de l’appartement perçoit 10 000 euros de loyers sur l’année. Il a choisi l’option micro-foncier, il a donc un abattement de 30%. Les loyers imposés sont de 7000 euros.

Si sa tranche d’imposition est de 11%, il paiera un impôt sur le revenu de 770 € (7 000 x 11%). Le montant du prélèvement sociaux est donc de 1204 € (7 000 x 17,2%). Le montant total s'élève donc à 1 974 €.

Pour un propriétaire qui aurait choisi le régime réel d'imposition, le calcul reste le même, excepté que le montant des loyers perçu n’est pas abaissé de 30%, mais de la totalité des charges déductibles.

Après perception des revenus fonciers, il est nécessaire de les mentionner lors de la déclaration d’impôts en ligne.

Pour les propriétaires inscrits au régime micro-foncier, il suffit d’indiquer les loyers perçus dans la case 4BE de votre déclaration. Pour obtenir cette case, il faut au préalable cocher la case « revenus fonciers » au cours de l’étape 3. Par la suite, le fisc appliquera automatiquement l’abattement de 30 % avant de calculer l’impôt à payer.

Concernant le régime réel, il est nécessaire de remplir une déclaration supplémentaire, le formulaire 2044. Il faut indiquer sur cette déclaration les loyers et les charges déductibles. Pour la déclaration en ligne, il suffit de se rendre dans la rubrique « ajouter une déclaration », ainsi, la déclaration 2044 sera alors accessible.