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Comprendre le régime micro-foncier facilement

Benjamin Plateau · 6 min · Dernière mise à jour le 6 mai 2026

Résumé de l’article

Le régime micro-foncier permet de déclarer simplement ses revenus locatifs issus de la location nue avec un abattement forfaitaire de 30 %.
Il est accessible si les revenus fonciers du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an et sous certaines conditions.
Ce régime est avantageux pour les propriétaires ayant peu de charges, mais limite la déduction des dépenses réelles.
Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend du niveau de charges par rapport aux loyers perçus.
En cas de plusieurs biens, le plafond s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer, sans possibilité de choisir un régime différent par bien.

Vous avez un ou plusieurs biens en location et vous voulez comprendre comment fonctionne le régime micro-foncier ? Cet article vous explique qui peut en bénéficier, ses avantages et limites, et vous montre concrètement comment il s’applique pour plusieurs logements, avec des exemples faciles à suivre.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Définition

Le régime micro-foncier est un mode d’imposition simplifié applicable aux revenus fonciers issus de la location nue (non meublée). Ces derniers sont principalement issus des loyers perçus par les propriétaires de logements non meublés, mais peuvent également correspondre aux dividendes reçus par une personne détenant des parts de société civile de placement immobilier (SCPI).

💡 À savoir : c’est le régime micro-BIC qui s’applique pour location meublée.

Fonctionnement du régime et déclaration des revenus fonciers

Ce régime permet de ne pas détailler les charges engagées et de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l’ensemble des charges. La déclaration des revenus fonciers est alors facilitée pour les propriétaires qui n’ont qu’à déclarer le montant brut de ceux-ci dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042 (CERFA n° 13330).

Par exemple, si un propriétaire perçoit des loyers mensuels de 800 € (hors charges) sur 12 mois, le montant brut sera calculé comme suit : 800 € x 12 = 9 600 €. L’administration fiscale appliquera ensuite l’abattement de 30 %, soit 2 880 €. Le revenu net imposable sera donc de 6 720 €, ce qui signifie que seuls 70 % des loyers sont effectivement imposés.

Qui peut bénéficier du régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est applicable d’office pour les propriétaires louant des logements non meublés dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an et dont les biens mis en location ne bénéficient d’aucun régime particulier.

Il peut également concerner les associés des SCI lorsque les conditions suivantes sont réunies :

La société est à l’impôt sur le revenu (IR).
Le ou les biens loués sont non meublés.
Le total des revenus fonciers bruts perçus par l’associé (y compris sa quote-part dans les recettes de la société) ne dépasse pas 15 000 €.
L’associé est également directement propriétaire d’au moins un logement donné en location nue.
Les logements détenus par la société et ceux dont l’associé est propriétaire ne bénéficient pas d’un régime particulier.

Il existe plusieurs cas où les propriétaires peuvent être exclus du régime micro-foncier. C’est, par exemple, le cas de ceux détenant :

des monuments historiques (ou biens assimilés) ;
des logements bénéficiant du dispositif Loc’Avantages ;
des logements bénéficiant d’un dispositif d’amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien, etc.).

Toutes les exclusions sont détaillées dans le document RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier disponible sur le site du Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP).

💡 À savoir : en cas de mariage ou de pacs, une seule déclaration de revenus fonciers doit être effectuée. Il faut donc s’assurer que l’ensemble des revenus fonciers du foyer reste inférieur à 15 000 € et que les biens mis en location ne sont pas concernés par les exclusions pour que vous puissiez bénéficier du régime micro-foncier.

Les avantages et les limites du régime micro-foncier

Maintenant que nous avons défini ce régime et les conditions à respecter pour en bénéficier, il est pertinent de s’intéresser à ses avantages et à ses limites.

Le tableau ci-dessous permet de les comparer rapidement pour mieux comprendre ce que ce régime offre, et ce qu’il ne permet pas :

Avantages	Inconvénients
Déclaration simplifiée : les revenus fonciers se déclarent une seule fois par an et l’abattement de 30 % est automatiquement appliqué par l’administration fiscale. Idéal pour les petits revenus fonciers (< 15 000 €), avec moins de formalités administratives. Convient aux propriétaires qui ne veulent pas tenir de comptabilité détaillée.	Ne permet aucune déduction des charges ponctuelles ou des travaux réalisés. Impossible d’accéder à certains dispositifs (Pinel, Périssol, Borloo, etc.). L’abattement forfaitaire peut être inférieur aux charges réelles, donc moins avantageux pour les propriétaires ayant beaucoup de dépenses.

Avantages

Inconvénients

Déclaration simplifiée : les revenus fonciers se déclarent une seule fois par an et l’abattement de 30 % est automatiquement appliqué par l’administration fiscale.

Idéal pour les petits revenus fonciers (< 15 000 €), avec moins de formalités administratives.

Convient aux propriétaires qui ne veulent pas tenir de comptabilité détaillée.

Ne permet aucune déduction des charges ponctuelles ou des travaux réalisés.

Impossible d’accéder à certains dispositifs (Pinel, Périssol, Borloo, etc.).

L’abattement forfaitaire peut être inférieur aux charges réelles, donc moins avantageux pour les propriétaires ayant beaucoup de dépenses.

En observant les avantages et inconvénients du micro-foncier, on comprend mieux comment ce régime se distingue du régime réel, notamment selon les charges et la complexité de la gestion locative.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Pour un propriétaire dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, deux options sont possibles : le régime micro-foncier ou le régime réel. Chacun présente des avantages différents selon la situation :

Micro-foncier : simple et rapide, un abattement de 30 % est automatiquement appliqué sur les loyers déclarés. Aucun calcul de charges n’est nécessaire, ce qui convient particulièrement si les dépenses (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) sont limitées.
Régime réel : plus complet, il permet de déduire toutes les charges réelles. Si vos dépenses dépassent vos loyers, vous pouvez générer un déficit foncier, qui peut réduire votre impôt sur le revenu.

💡 À savoir : lorsqu’un propriétaire opte pour le régime réel plutôt que pour le régime micro-foncier, la décision est irrévocable pendant 3 ans.

Pour savoir quel régime est le plus avantageux, il convient de :

Déterminer le montant des revenus fonciers et appliquer un abattement de 30 %.
Calculer le coût total des charges réelles qui pourraient être déduites (travaux, intérêts d’emprunt, etc.).
Comparer les résultats obtenus : si les charges réelles représentent plus de 30 % des loyers, le régime réel sera plus intéressant ; sinon, le micro-foncier reste plus avantageux.

Voici un exemple concret avec des loyers annuels de 12 000 € et des charges réelles de 4 500 € :

30 % des loyers = 3 600 €
Charges réelles (4 500 €) > abattement (3 600 €), c’est donc le régime réel qui est le plus avantageux.

Cette approche permet de visualiser rapidement quel régime optimise vos impôts tout en tenant compte de vos dépenses et de la gestion de vos biens.

Micro-foncier et multi-bien : comment ça fonctionne ?

Lorsque l’on détient plusieurs biens immobiliers, le fonctionnement du micro-foncier devient un peu plus subtil. Il est important de comprendre comment le plafond de 15 000 € s’applique et quelles conséquences cela peut avoir sur votre choix de régime fiscal.

Un plafond global pour tout le foyer fiscal

Le seuil de 15 000 € s’applique à l’ensemble des revenus fonciers, incluant :

tous vos biens loués nus ;
les éventuels dividendes de SCPI ;
les revenus fonciers perçus par votre conjoint.

Ce n’est donc pas un plafond par logement, mais un plafond global pour le foyer. Même si un bien reste « petit », les autres loyers et revenus fonciers s’additionnent.

Supposons que vous possédez deux biens et que vous percevez des revenus liés à une SCPI :

Bien 1 : 6 000 € de loyers
Bien 2 : 5 000 €
SCPI : 4 500 €

Le total atteint alors 15 500 €. Vous dépassez le plafond autorisé pour bénéficier du micro-foncier, le passage au régime réel est alors obligatoire.

Peut-on choisir un régime différent par bien ?

Il n’est pas possible de choisir un régime différent par bien, car le régime fiscal s’applique à l’ensemble de vos revenus fonciers. Vous ne pouvez pas être en micro-foncier pour un bien et au réel pour l’autre.

Il faut donc penser à l’ensemble de votre patrimoine immobilier, même si certains biens sont peu rentables.

FAQ

Quelle différence entre micro-BIC et micro-foncier ?

Le micro-foncier s’applique aux revenus fonciers issus de locations nues dont le total ne dépasse pas 15 000 € par an. Le micro-BIC, en revanche, concerne les revenus locatifs issus de locations meublées, avec un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % selon le type de location).

De quel abattement bénéficie-t-on en micro-foncier ?

L’abattement forfaitaire est de 30 % sur les loyers déclarés. Cela signifie que seuls 70 % des revenus fonciers sont imposables, l’administration considérant que 30 % correspondent aux charges.

Rédigé par :

Benjamin Plateau

Fort de 8 ans d’expérience en gestion comptable et management, Benjamin partage sa vision opérationnelle pour optimiser les processus et la performance des organisations.

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